在产业转型升级加速和土地资源日趋紧张的双重背景下，一种新兴的工业用地发展模式——“工业上楼”应运而生。近日，中新产投公司开展了“工业上楼”产业研究，基于已拓展项目情况，进一步探索行业发展趋势，发掘更多有价值的投资机遇。

工业上楼
        “工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率不低于3.0、高度24米以上、层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。“工业上楼”将工业生产和仓储空间整合到城市建筑中，对于优化城市土地利用、改善物流效率、促进经济可持续性有积极意义。

        本次研究广泛采集“工业上楼”建筑设计指标数据，并进行定性和定量分析。共采集长三角、珠三角、华北等多地区样本55份，其中有效样本45份，产业定位覆盖装备制造、生物医药、电子信息、大数据、环保等多个领域。

        分析发现，样本产业园的产业定位一般以2~4个产业方向为主，并重点鼓励适合上楼的产业实施“工业上楼”。

图1 产业园覆盖领域分布情况

调研人员选取了9个关键设计参数进行重点分析，发现其层高、荷载分布呈现高度同步性，并按照首层、中间层和标准层呈逐级降低趋势。部分关键参数分布情况如下：

图2 柱距分布情况


图3 货梯荷载分布情况

图4 标准层面积分布情况
*注：内部分析数据，仅作参考。

统计分析结论
        ◆ “工业上楼”建筑首层层高一般不超过8m，荷载一般2T及以下；中间层（一般为二到四层）一般不超过6m，荷载一般1.5T及以下；标准层以轻型生产、研发和办公为主，层高一般为4.5m；部分轻型生产采用6m或8m层高。
        ◆  柱距主要分布在9m*9m及以下。12m*9m的大柱距可满足新材料、锂电池及综合性全类园区生产要求。
        ◆  货梯荷载以2T、3T、5T及组合方式为主，物流、汽车及个别园区采用5T货梯，以满足大承重垂直运输需求。

        调研人员还对“工业上楼”厂房高层预留吊装口、出入口、货运流线、装卸区域、减震防震、洁净空间及多首层理念等其他设计维度进行了统计分析。结合本次研究，中新产投公司召开了案例分享学习会，深入解析“工业上楼”的战略价值，围绕业务产品定位、成本管控、运营提升等方面进行探讨，为公司进一步统筹推进“工业上楼”模式落地夯实了基础。 

        中新产投公司将持续围绕区域特色产业加强研究，从企业需求、项目需求出发，提升产品供需匹配性，打造高标准产业园投资运营模式，不断拓展合作区域，服务市域一体化发展，为苏州经济社会高质量发展贡献力量。